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www.ag88.com10大优秀案例PK地产学霸分享珍贵实战经验

  1月15日海南段学员优秀案例PK,来自10大课题组的10位学员代表,或敏锐机智、或老练沉着;导师提问直指要点,智慧火花四溅。所有演讲皆基于实战案例,www.ag88.com,是PK,也是宝贵经验的无私分享,更是易居沃顿几个月来研修成果的华彩之一。

  案例PK评审团由张永岳、臧建军、丁祖昱、吴洋、耿靖、杨健、王晞、钱晟磊、马兴文、刘晓兰、陈斌、金凤春、余耀来和特邀评委陈必华组成。

  如何加强营销力:通过强化质量意识,以合同、回款指标作为项目考核核心开展日常工作来强化管控力;引入“狼性营销”强化执行力;通过多维度渠道带来大量精准客户,并实现快速转化和去中介化。

  如何挖掘项目价值:第一,以强势品牌导入可以快速提升项目价值,提升客户的信心度。第二,加强品牌美誉度,发动业主和老客户的资源,能够让老盘迅速的在市场上形成爆破。

  策划力的作用是什么:我们先针对项目价值体系不够清晰的问题,总结十大卖点,同时加强园区服务体系,形成强大的价值支撑,让这个项目更加精细;接着市场爆破,强势整合媒体和渠道之源,迅速让项目打开知名度,从美誉度和品牌在市场上得到释放。

  为何选择本案例:2015年三个词非常目前热闹,即地产、金融、互联网,万达稳赚1号恰好三者结合。

  项目特色:”万达稳赚1号“通过众筹的方式融资。有两大亮点,第一,实现了地产商的轻资产运营;第二,通过互联网的方式进行筹资,降低了投资门槛,增加了投资人,这点是这个项目突出的亮点。但这个亮点引发了另外一个问题,即这种创新型项目的合法和合规性。

  以融资为目的的众筹模式:一是收益权分拆转让模式。二是多对一定向委托投资模式。三种发行众筹凭证模式。万达稳赚1号是第三种。

  监管对互联网金融创新的态度:所有的互联网金融创新一定程度上都是在挑战现有法律,这种情况下,监管的态度是在一定阶段对创新进行容忍。容忍的前提是,这种创新不会带来金融创新,不会引发事件,而且只会容忍一段时间。经过一段时间的考核,监管会做出是否出台法律、将之合法化的决定。万达稳赚1号是通过拆分模式实现众筹,在现行监管体系下,该模式已经不再具有复制性。

  结论:同一个模式,不同的时期,监管部门会做出完全不同的界定。互联网+金融创新,要紧跟监管思路。

  为什么要以苹果/华为/小米为例:三者代表着研究问题的三种方式。小米最厉害的是便宜量足,对于潮流反映得特别好、特别快,最终还能给出一个不可思议的价格。华为后发优势做得最好,越是别人熟悉的事越要超越一点,这样加起来不得了,现在华为跟苹果的差距已经没有当初那么大。苹果是颠覆时代的创新。

  我们的研究方式:开发商首先要通过以往的销售数据收集反馈,预测未来客户需要什么样的东西;然后通过市场部、设计部跟设计公司提出要求;我们可以出1:1的模型,客户的要求、甲方的考虑、设计师处理的方式全部可以放在一起实现,做到所见即所得。这样一个研究问题的方式,大大减少了图纸过来、图纸过去的过程,还可以与开发商建立直接联系、进行互动,效率比常规模式高2-3倍,甚至更高。

  对创新的理解:觉得创新有点像一款稳建型的理财产品,财富是随着时间慢慢积累的。我认为对于我们身边发生的创新,不要忙着改变事物的本身,而是从事物本身入手,一点一滴获得变化;要发挥自己的优势,把自己擅长的事做到极致。

  针对未来智能化创新研究:我们把未来智能化看成不是我们自己能够控制的部分。它只能跟随着科技的发展。我们设计公司就像一个和外界连接的接线板,社会科技发展到某个程度,我门就把插件插上去,做出的设计是基于整个社会平均科技发展水平的。硬要研究智能化,第一没有经历,第二也没有能力,我们做好接口就好。

  案例逻辑:演讲的题目是《苏州市新房市场现状与趋势预测》,如果说把苏州市换成万宁市,逻辑也是一样的。

  研究思路:苏州城市的发展、房地产的发展套路比较清晰。首先看整个市场的供给情况,再分析市场的需求,如果相对供给充足,需求稳定,如果供给量越大,去化就会受影响;如反过来市场就会比较热。除此以外,各城市房地产的发展还会受到宏观调控、城市发展规划等其他因素影响。综合前面的四点,可以得出一个城市房地产发展结论性的东西。

  研究结论:综合苏州市场的供需情况、房价走势和宏观因素,我们得出:苏州整个城市发展应该是比较理想的。第一,苏州市场发展比较良性,总体供求比较平衡。第二,房价在供求均衡的情况下,在2015年的基础上有进一步推高的可能。第三,随着城市核心区的发展饱和,城市半途的快速扩张将为房地产市场带来新一轮发展,迎来开发热潮。

  项目特点:第一,我们在爱琴海的管理运营中引入了IT企业产品经理概念,也创造了红星企业以运营为主体、保障所有型物业增值的概念。第二,以往我们把购物中心的管理者归类为物业管理,只是个收租的,我们把这个观念做了深入转变,引入了价值合伙人概念。

  整体招商:运用了三个纬度,首先是立项期,从红星商业品牌库中初步筛选1300家品牌,精确定位。然后是选商期,做一个相对精准纬度的谈判。最后,我们希望与商户成为长久的朋友,所以会给予更多商户以比较好的优惠和扶持。

  商户管控:我们提倡用零售的思维来管理,而不是用地产或者金融的思维来运营。为商户提供运营协助,这样也锻炼了我们的营运部门和企划部门。

  关注业态创新:我们把更多的地方拿出来给消费者,所有的电梯通道都做成主题型生活空间,比如发呆区、老公寄存区……在提升商业空间颜值的同时,这让广场损失了3-4%的面积,但是我们认为损失折合成的现金流,低于因此带来的人流和社会化影响。我们还通过社交媒体、互联网思维,开拓了自己的会员体系。

  资产管理:爱琴海模型是介于传统地产公司运行的商业载体和第三方公司之间的一个模型。

  运营期间的招商:也就是二次招商,甚至是三次招商,首先设定硬性指标,一是租金达成预期,二是出租率。第二步,通过前期分析和市调,重做定位。第三步,实施招商,列出更多品牌然后从中选择,我们列名单的要求是一个铺备三个候选,这样才能达到预期。

  思考之一:中奥到家上市尘埃落定以后,我们从管理层的角度做了一次深刻的反思:十年能做出一个中奥到家,这条路能不能再走下去;再过10年,能不能按照现有的思路,使中奥的业务量成倍增长。管理层的认知是,再这么做是不行的。

  思考之二:历史上的每次大变革,内容都是来自于个体在组织中的定位变革需求。移动互联网的时代,环亚ag娱乐下载【美吧美啦揭黑】微整形很简单?进口肉毒素安全吗。信息化无所不通,我们物管人员的信息也互联互通了,管理层的优势就不存在了。这就牵扯到我们的从业者对自身在生产关系中重新定位的问题。

  思考之三:那么谁的价值有可能被重新定义?我们的答案很明确,是物业的基层人员。因为从互联网的角度来看,谁和客户的接触量大,谁的手头拥有客户,它就是整个供应链中的核心。基层人员是最需要被价值重构和利益充分分配的阶层。资本投我们的时候,看中的是中奥到家相对比较独特的管家式的服务模式。而这群人就是管家。

  思考之四:在利益重构过程中,原来的服务模式也做了重构。物管行业里,原来最常见的模式是按照能力设置给业主提供什么样的服务。但在移动互联网时代,我们应该根据客户的需求组织产品。在这点上,谁最了解产品?还是管家。所以管家能不能提高现有效率、发挥最大作用、提高收入水平,是我们整个做社区综合运营或是物业管理+互联网的根本所在。在我们的实践过程中,以上这些逻辑都得到了验证。

  焦点:用没有提到“互联网”三个字的互联网思维,分享模式,帮助有情怀的人开更多好店

  思考:为什么现在资产管理商业地产很难做?商业运营、商业营销、创新设计真正的价值核心在哪里?投资租金的回报率过低,这是目前资产管理公司很难做的原因,这又是为什么?为什么有情怀的实体商业在中国难以存活?

  痛点:只有好的产品才能吸引消费者。但是如果你太讲情怀就必死无疑。在中国,租金和运营成本太高,这是所有运营表象之下的痛点。如果不解决运营成本的问题,所有商业的运营生存问题都解决不了。

  实践:如果有一个定义空间的新方法,现在计算商业运营的所有逻辑都会发生改变,甚至会影响运营收入、投资回报率和租金回报率。如果我们能解决商业的空间坪效和运营成果,有情怀的商家也许就能够真正做出好产品,创新的产品会蓬勃发展出来。这是我们现在做的事。

  突破口:一个突出的破口是立体叠加。每个业态都有自己的经营时间,每个业态都有和协同业态搭配的方式,业态和业态有接口,消费和消费有衔接,时间和时间有错峰,为什么我们不把这个东西做成充分协调的立体商业呢?这样是不是可以完成从平面到多维空间的转换,是不是分摊了运营成本,增加了运营收入?

  送给各位大佬的三句话:第一句话,爱妻,爱子,爱家庭,不爱身体等于零。第二句话,有钱有权没有健康就是一场空。还有一句话,不是老了才养老,是未老先养才不老。

  基本信息:健康养老产业,除了传统的国有健康疗养院,现在逐渐兴起一批民营健康甚至是集成旅游的养老院。还有一批是挂羊头卖狗肉,说是健康养生的小区,其实是商业小区。考虑到这些因素以后,我们选择了广州金山谷。

  市场分析及定位:目前广州养老地产处于起步阶段,发展水平落后于京沪,机构养老仍是主流,高端养老存在机会。当地政府政策、专业人才都有缺失。

  金山谷的亮点:个人认为有两个,一是结合了前辈的成功经验,室内会搞一些个性化的设计装修。第二是智能家居或者说智慧社区,从传统的面对面服务方式,提升为智能服务,不面对面也能帮你处理一些问题。

  四个观点:第一,旅游地产已经过时,文旅也不全面,商旅正当时。第二,白银时代下,旅游地产不是高举高打,而是精打细算。第三,旅游地产不像过去那样追求销售额和利润额,而是追求最短时间内的正现金流。第四,人民心中都有一个理想国,情感就是利润。

  在人物、情感和事件性的节点上:世茂云上鼓岭案例能为我们带来什么样的共鸣?一是背水一战的精神。项目本来准备在2016年仲夏时节拿出来,后来决定在冬天背水一战,入市三个月一期5.1万方就接近售罄。二是福建人不断创新和不断突破自己的精神,发展自己的潜力。我们反季节营销,用1%的营销费创造了15.67%的净利润。三是互联网+思维。如何能够用最低的营销费用换来最高的利润,并且用最短的周期实现现金流?降低人均导客成本。必须要让这个项目拥抱房地产+互联网金融,以前的营销太传统,靠人力物力和金钱,接待中心一群群姑娘,都应该取消,实现无纸化的营销。

  导师提问:(Q)好屋中国主要是做电商的,以当前电商形势,整个营销结构存在什么缺陷?(A)商业逻辑凡存在的就是价值,缺陷有缺陷不可怕,我们找到痛点,解决它。

  模式的诞生:以前大家提到产业园区就会想到荒山野岭、没有人烟。但在上海还有另一种新兴的核心商圈的产业园区,叫做创意空间。我们意识到,上海市中心存量资产有限,办公楼非常紧缺;另一个数据是文创产业到2015年的时候,也占了中国整个GDP的5%,在上海增加值达到2500亿,占到了整个上海地区的5%。所以我们有客户存在,有需求存在。

  精神内涵:WE强调的精神内涵,首先是国际化、中西合融。其次是共创。第三就是大家都在提的社群。我们认为,物业空间的价值是有限的,我们看中的是通过升级物业,给客户提供增值服务,而增值服务的价值是具有延展性的,是不可估量的。

  产品构架:我们通过新的品牌实践,加深了产品的构架。产品构架由硬件和软件组成。硬件有三个部分,一是公共空间的存在。第二是商业,我们的商业一定是站在未来看今天,三年以后是什么样的商业存在,今天就要什么样的。所以我们在商业上选择很多跟互联网有关的。硬件是有限的,我们把更多的精力放在软件上,比如社群和活动。

  导师提问:(Q)如果毛大庆在场,给你们一个PK的机会,你认为你们的WE和他的优客工场哪个更好,哪个将来更有市场生存潜力?(A)我觉得我们做的不是一个产品,他的是一个共创、共享空间,听说也在做公寓。智联招聘房地产、金融、IT行业大。而我们的核心价值是改造。

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  易居沃顿中国研修中心(房地产&互联网&金融)是易居中国和沃顿商学院联合发起成立,集产学研于一体,支持地产企业升级发展的平台,推动地产经理人原动力学习交流的平台,以及沉淀行业前沿智库和转化创新的平台。

  “2015中国房地产实战案例系列研究”是易居沃顿中国研修中心全面升级,推出的第四期高端研修项目。

  本期研修班10大课题组,56位企业家导师,150余名学员。全学程8大单元,目前已推进至美国段筹备阶段。

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